Zürich ist eine der teuersten Städte der Welt. Seit 30 Jahren organisiert die kommunale Stiftung PWG dort Mietraum auch für Menschen mit bescheidenem Einkommen. Eine Erfolgsgeschichte, von der auch Kommunen außerhalb der Schweiz lernen können.
Die Zürcher „Stiftung zur Erhaltung von preisgünstigen Wohn- und Gewerberäumen“ (PWG) wurde im Jahr 1990 als Ergebnis einer Volksabstimmung und in Reaktion auf die horrend steigenden Immobilien- und Mietpreise gegründet. Die öffentlich-rechtliche Stiftung der Stadt Zürich verfolgt den in der Schweiz als gemeinnützig anerkannten Zweck, günstige Wohn- und Gewerberäume ohne Gewinnabsichten zu erhalten oder zu schaffen. Hierfür erwirbt sie entsprechende Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Bauland. Die Stiftung weist seit der Betriebsaufnahme 1991 ein konstantes Wachstum auf. Sie hat bisher jährlich bis zu elf Liegenschaften erworben, häufig in Konkurrenz zu anderen Kaufinteressent:innen. Ausgestattet mit einem Startkapital von 50 Millionen Schweizer Franken, bewirtschaftet die PWG heute mehr als 160 Liegenschaften mit etwa 2000 Wohnungen und mehr als 300 Gewerberäumen im Gesamtwert von 890 Millionen Schweizer Franken . Für die Verwaltung der Liegenschaften ist die Stiftung zuständig. Mit den Immobilien kann nicht spekuliert werden. Sie verbleiben im Bestand der PWG.
Eine kommunale Stiftung für das Handeln auf dem städtischen Immobilienmarkt
2011 hat die Stadt Zürich in ihrer Gemeindeordnung das Ziel festgeschrieben, dass sich bis zum Jahr 2050 ein Drittel des Mietwohnungsbestandes im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgern befinden soll. Die Arbeit der PWG erfüllt insofern auch eine wichtige stadtpolitische Aufgabe. Obwohl sie eine kommunale Stiftung ist, kann die Ende des Jahres 2015 betrug der Anteil gemeinnütziger Wohnungen um die 29 Prozent. Um angesichts des angespannten Immobilienmarkts die Wohnungen in gemeinnütziger Trägerschaft ausreichend schaffen und sichern zu können, hat die PWG dann auch eine bedeutende Rolle für die Stadtpolitik. Jährlich werden die Höhen der finanziellen Zuwendungen und der Abschreibungsbeiträge der angemessen den Tendenzen auf dem städtischen Immobilienmarkt angepasst.
Garant für soziale Mieten
Der große Erfolg der Stiftung ist, dass ihre Mieten rund ein Drittel unter dem Marktdurchschnitt liegen. Zentrales Merkmal der Mietgestaltung ist der Artikel 30 im Gründungsreglement der Stiftung: „Die Preisgünstigkeit der Wohnungen und Gewerberäumlichkeiten soll durch einen einfachen Ausbau- und Komfortstandard gesichert werden“. Die Stiftung agiert dementsprechend zurückhaltend mit Sanierungen und preistreibenden Modernisierungen.
Aufgrund ihrer sozialen Vermietungspraxis wird die PWG insbesondere von Immobilieneigentümer:innen angesprochen, denen es ein Anliegen ist, dass die bestehenden Mietverhältnisse nach dem Verkauf relativ unverändert fortbestehen.
Meistens veräußern uns Eigentümerinnen und Eigentümer ihren Grundbesitz zu Lebzeiten, immer häufiger aber auch testamentarisch. Der Erlös kann einem anderen guten Zweck gespendet werden. Dabei sichern wir ihnen zu: Die Mieterschaft kann nach der Übernahme zu gleichen Konditionen bleiben.
Kornel Ringli, Kommunikation Stiftung PWG
Finanzierung
Die PWG wirtschaftlich relativ unabhängig agieren. Die Geschäftsstelle bewirtschaftet und entwickelt den Liegenschaftsbestand. Die Stiftung ist jedoch verpflichtet, Budget und Jahresrechnung dem Gemeinderat zur Abnahme vorzulegen. Das oberste Organ der Stiftung ist der Stiftungsrat, dessen 19 Mitglieder die Parteien im Gemeinderat proportional vertreten und alle vier Jahre nach der Wahl des Stadtparlaments benannt werden. Der Stiftungsrat muss alle Liegenschaftskäufe und größeren Bauprojekte der PWG bewilligen.
Die PWG hat ihr Eigenkapital durch die jährlichen Mieterträge Schritt für Schritt erhöhen können. Seit 2010 erhält sie zudem Zuschüsse, sogenannte „Abschreibungsbeiträge“ von der Stadt Zürich, mit denen sie in etwa 12 Prozent ihrer Kaufinvestitionen decken kann. Wohnungen, die mit solchen städtischen Abschreibungsbeiträgen bezuschusst werden, kann die PWG nur an Haushalte mit einer begrenzten Einkommenshöhe vermieten. Entsprechend können städtisch subventionierte Gewerberäume nur an ertragsschwächere Kleinbetriebe vermietet werden. Im Jahr 2017 lagen die Abschreibungsbeiträge bei 3 Millionen Schweizer Franken, von denen die Stiftung allerdings nur 1,62 Millionen Schweizer Franken in Anspruch nahm.
Die PWG finanziert 65 Prozent der Kosten von Immobilienerwerben durch Hypotheken und Fremdkapital bei unterschiedlichen Partnern. Dabei spielen langfristig verzinste Verbindlichkeiten eine wesentliche Rolle. Die PWG bietet in diesem Sinn, den ehemaligen Eigentümer:innen, die Immobilien an die PWG verkauft haben, an, der Stiftung ein Darlehen zu geben und so regelmäßige Zinszahlungen von ihr zu erhalten.
Ansprache von Eigentümer:innen
Die PWG hat mit der Ansprache von sozial orientierten Hauseigentümer:innen positive Erfahrung gemacht und ermuntert auch Mieter:innen die Eigentümer:innen ihrer Häuser auf ein Übernahmeinteresse der Stiftung anzusprechen. Oftmals konnten Liegenschaften in der Nachbarschaft bereits erworbener Liegenschaften durch eine gezielte Ansprache der Eigentümer:innen in das Stiftungsvermögen überführt werden. Bei der Ansprache von älteren Hauseigentümer:innen konnten immer wieder Wünsche für spätere, testamentarische Verkäufe wahrgenommen werden. Dafür entwickelte die PWG einen vertraglichen Passus, mit dem im Testamenten festgelegt wird, zu welchen Konditionen die Liegenschaft durch die PWG erworben und geführt werden soll.
Weiterführende Informationen:
Webseite Stiftung PWG| Die Liegenschaften der PWG | Exposure
Tagesanzeiger Zürich „Damit nach dem Hausverkauf die Mieten nicht steigen“ (2019)