Die Stadtbodenstiftung verwaltet städtischen Boden treuhänderisch und vergibt Erbbaurechte an gemeinwohlorientierte Partner:innen und Projekte. Schenkungen, der Kauf von Bestandsimmobilien sowie die eigene Entwicklung von Grundstücken und Leerstandsimmobilien stellen drei grundlegende Möglichkeiten dar, wie die Stiftung zu Boden kommen und Projekte verwirklichen kann.

Schenkungen

Der Kauf von Immobilien ist unter den gegenwärtigen Marktbedingungen in Berlin sehr kostspielig, auch wenn dieser subventioniert oder gefördert wird. Den größten Spielraum ermöglichen uns deswegen Schenkungen von Liegenschaften. Auf dieses Handlungsfeld gehen wir unter dem Punkt: „Boden schenken“ ein. Im Folgenden werden vor allem die Möglichkeiten von Grundstückskäufen dargelegt.

Käufe

Die Stadtbodenstiftung zielt sowohl auf den Erwerb unbebauter Grundstücke oder leerstehender Gebäude als auch auf den Kauf von Bestandsimmobilien. Während im ersten Fall die eigene, nachbarschaftsbezogene Projektentwicklung das Ziel ist, geht es im zweiten Fall vor allem darum, Bestandsmieter*innen und vorhandene gewerbliche oder soziale Nutzungen dauerhaft vor steigenden Mieten und Verdrängung zu schützen. In allen Fällen handeln wir immer in Kooperation mit anderen – mit lokalen Initiativen und Akteur:innen bei der Projektentwicklung; mit Genossenschaften, dem Mietshäuser Syndikat, sozialen Träger oder anderen Stiftungen beim Erwerb der Liegenschaften.

Hinsichtlich des Kaufs von Bestandsimmobilien interessieren uns sowohl Häuser mit einer bereits organisierten Mieter*innenschaft, die sich aktiv für eine marktferne Eigentumsform engagieren (beispielsweise im Rahmen des Vorkaufsrechts) als auch der Erwerb von Immobilien von sozial orientierten Eigentümer:innen, die ihr Haus in guten Händen wissen möchten.

In jedem Fall ist das Ziel der Stiftung, den Übergang der Gebäude in eine nicht profitorientierte Trägerschaft durch fachkundige Beratung zu begleiten und über den Bodenbesitz eine Wiederprivatisierung auszuschließen.

Wie funktioniert ein Kauf?

Der Kauf von Bestandsgebäuden geht mit einer Trennung des Eigentums am Boden vom Eigentum an den Gebäuden einher. Die Stiftung erwirbt den Boden, die Nutzer:innen (bzw. ein von diesen bestimmter Träger) erwerben das Gebäude. Zwischen beiden wird ein Erbbaurechtvertrag geschlossen. Die Trägerschaft des Gebäudes kann entweder durch bestehende Organisationen (z.B. Genossenschaften) oder durch neu zu gründende Rechtsformen (z.B. einen Hausverein) geleistet werden.

Der konkrete Ablauf des Kaufs kann variieren: Es ist möglich, dass die Stiftung die gesamte Immobilie erwirbt und dann an den Träger im Erbbaurecht vergibt, inklusive einer einmaligen Zahlung für das Gebäude. Auch der umgekehrte Weg ist möglich, ebenso wie eine gleichzeitige Veräußerung von Boden und Gebäude an die Stadtbodenstiftung bzw. den Träger. Dies ist im Einzelfall mit dem Verkäufer abzusprechen. Unabhängig davon geht der Kauf immer mit einer Aufteilung des Werts der Immobilie in Boden- und Gebäudewert einher. Der von den Nutzer:innen an die Stiftung zu entrichtende Erbbauzins wird in der Regel über den Anteil für den Boden berechnet, und beträgt pro Jahr etwa 2,7%. Andere Vereinbarungen sind aber durchaus möglich. Der Erbbauzins stellt für die Stadtbodenstiftung einen wichtigen Finanzierungsbaustein dar. Er dient der Erfüllung ihrer gemeinnützigen Zwecke, der Finanzierung des Alltagsgeschäfts sowie der Bedienung der für den Kauf des Bodens aufgenommenen finanziellen Verpflichtungen.

Ertrags- oder Marktwert?

Da die Stadtbodenstiftung nur über begrenzte finanzielle Mittel verfügt und zudem keine preistreibende Wirkung auf dem Immobilienmarkt entfalten möchte, zielt sie auf den Erwerb von Immobilien unter Marktwert. Wünschenswert und in finanzieller Hinsicht ideal ist der Kauf von Eigentümer:innen, die die Stadtbodenstiftung unterstützen möchten und die Liegenschaft zum Ertragswert (also zu einem über die Mieteinnahmen refinanzierbaren Preis) veräußern. In Einzelfällen, beispielsweise bei Gebäuden, die eine herausragende Bedeutung für die Nutzer:innen oder die Nachbarschaft haben und bei denen kein wohlwollendes Verhältnis zu den Eigentümer:innen vorhanden ist, sind Käufe zum Marktpreis denkbar. Hier müssen Stiftung und Nutzer:innen gemeinsam Strategien für die Akquise weiterer Mittel durch Fundraising, Kampagnen oder das Einwerben von Fördermitteln entwerfen und umsetzen.