Ein wesentliches Instrument der Stadtbodenstiftung ist das Erbbaurecht. Dieses unterscheidet zwischen dem Eigentum am Boden und dem Eigentum an den darauf befindlichen Gebäuden. Der Boden verbleibt bei der Stiftung, die Gebäude werden von den Nutzer:innen – seien es Genossenschaften, Gewerbetreibende, Mietergemeinschaften oder Vereine o.ä. – erworben. Zwischen beiden wird ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen. Der Erbbaurechtsvertrag enthält alle notwendigen Regelungen zur dauerhaften Gemeinwohlorientierung der Projekte und gibt den Nutzer:innen eigentumsgleiche Rechte.

Die Stiftung als externe Wächterin

Mithilfe des Erbbaurechts können soziale und inhaltliche Zielsetzungen der Projekte personenunabhängig und auf Dauer festgeschrieben werden. So z.B. spezifische Nutzungsquotierungen wie einen bestimmten Anteil an Sozialwohnungen, eine besondere Zugänglichkeit für Nutzer:innen mit niedrigen Einkommen oder für Menschen in prekären Lebenssituationen. Es können sowohl selbstdefinierte Ziele der Erbbaurechtsnehmer:innen sein, als auch Vorgaben der Stiftung.

Wichtige Themen in der Ausgestaltung des Erbbaurechts aus der Perspektive der Stadtbodenstiftung sind: Die Sicherung der Gemeinwohlorientierung der Projekte, die Transparenz in der Vergabe von Wohnung, die Verankerung eines Vorkaufsrechts, falls die Erbbaurechtsnehmenden bauliche Strukturen verkaufen wollen, Pflichten zur Instandhaltung der Immobilie sowie die Definition projekt- und nutzungsabhängiger Vorgaben zur lokalen Verankerung der Projekte, z.B. über die Einbeziehung der Nachbarschaft. Letzteres kann in Form von offenen Hoffesten geschehen, kann aber – gerade bei Häusern mit mehreren Gewerbeeinheiten – auch bedeuten, dass Nachbar:innen ein Mitgestaltungsrecht hinsichtlich der Entwicklung von Nutzungsideen eingeräumt werden soll. Die Kontrolle der Einhaltung der im Erbbaurecht festgeschriebenen Vorgaben obliegt der Stiftung.

Trennung zwischen Boden und Gebäude | ©SBS

Garantin der Unverkäuflichkeit des Bodens

Durch das Erbbaurecht bleibt die Stadtbodenstiftung Eigentümerin des Grundstücks und sichert damit seine Unverkäuflichkeit. Sie bekommt für das Gewähren des Erbbaurechts auf dem Grundstück von den Erbbaurechtsnehmer:innen einen moderaten, aber regelmäßigen Erbbauzins, den sie zur Finanzierung ihres Alltagsgeschäfts, der Erfüllung ihrer gemeinnützigen Stiftungszwecke sowie langfristig für den Erwerb weiterer Grundstück einsetzen kann. Für die Nutzer:innen bietet das Erbbaurecht im Vergleich mit einem Kauf der Liegenschaft einen deutlichen Liquiditätsvorteil: In der Regel wird zwar eine einmalige Zahlung für das Gebäude fällig, aber die Kosten für den Bodenanteil beim Immobiliengeschäft müssen nicht von den Nutzer:innen aufgebracht werden. Das stellt gerade in Großstädten wie Berlin, in denen die Bodenpreise in den letzten Jahren stark angestiegen sind, eine erhebliche Kosteneinsparung für die Nutzer:innen dar.

Die Erbbaurechtsverträge werden in der Regel über 99 Jahre abgeschlossen, mit der Option auf Verlängerung. Wird der Vertrag nichtverlängert, garantiert die Stiftung den Erbbaurechtnehmenden die Zahlung einer Entschädigung für das Gebäude.